متطلبات التأشيرة الذهبية العقارية 2026

تبدو متطلبات التأشيرة الذهبية العقارية في 2026 مختلفة تمامًا عن القواعد القديمة. فقد ألغى إصلاح فبراير 2026 شرط الدفعة المقدمة البالغة مليون درهم الذي كان يحجب المشترين بالتمويل العقاري — وأصبحت الأهلية الآن مبنية على القيمة المسجلة للعقار البالغة مليوني درهم، مع قبول مشتريات العقارات على الخارطة عبر عقود، واحتساب العقارات المرهونة بكامل قيمتها. وهذا بالنسبة للمستثمرين العقاريين أكبر تغيير في التأشيرة الذهبية منذ سنوات. يشرح هذا الدليل القواعد الجديدة ومن المستفيد وكيفية التقديم — استنادًا إلى تفاصيل الإصلاح المُعلَنة.

**هذه إصلاحات فبراير 2026 المُعلَن عنها. قد تتغير القواعد وتفاصيل التطبيق — تحقق من المتطلبات الحالية على u.ae أو لدى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب/الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية قبل التقديم. والرسوم أدناه استرشادية اعتبارًا من 2026.**

ما الذي تغيّر في فبراير 2026

القاعدة القديمة: كان المستثمرون يحتاجون إلى عقار بمليوني درهم، لكن بشرط — مليون درهم على الأقل مدفوعة مقدمًا (غير مرهونة). فإذا كان عقارك ممولًا تمويلًا كبيرًا، كنت مستبعدًا حتى تتجاوز حصتك المليون درهم.

القاعدة الجديدة (مُعلَنة): تُقيَّم الأهلية على إجمالي القيمة المسجلة للعقار البالغة مليوني درهم فأكثر — بغض النظر عن حجم الرهن. أبرز التغييرات المُعلَنة:

1. لا مزيد من شرط المليون درهم مقدمًا — زال شرط الدفعة المقدمة/الحصة.
2. العقارات المرهونة تُحتسب بكامل القيمة المسجلة — شقة بقيمة 2.2 مليون درهم برهن 1.8 مليون درهم أصبحت مؤهلة؛ سابقًا لم تكن كذلك.
3. عقارات الخارطة مؤهلة عبر عقود — عقود البيع على الخارطة المسجلة (عقود هو نظام دبي لتسجيل البيع على الخارطة) تُحتسب ضمن عتبة المليوني درهم.
4. عتبة المليوني درهم قائمة — مستوى الاستثمار الرئيسي لم يتغير؛ وتغيّرت فقط آليات الحصة.

وهذا يحوّل التأشيرة الذهبية من مكافأة المشترين نقدًا إلى الاعتراف بإجمالي قيمة الأصل — وهو مكسب كبير للمستثمرين بالرافعة المالية.

من المستفيد الأكبر

• المشترون بالتمويل العقاري — أكبر الرابحين. فالمشتريات ذات نسبة التمويل المرتفعة المستبعدة سابقًا أصبحت مؤهلة بكامل القيمة المسجلة.
• مستثمرو العقارات على الخارطة — الوحدات على الخارطة المسجلة في عقود تُحتسب، مما يفتح التأشيرة الذهبية لمشتري المشاريع الجديدة قبل التسليم.
• بناة المحافظ — يمكن جمع عدة عقارات لبلوغ عتبة المليوني درهم (تأكد من قواعد التجميع الحالية عند التقديم).
• المالكون الحاليون — إذا كانت القيمة المسجلة لعقارك تبلغ مليوني درهم، فقد أصبحت مؤهلًا الآن حتى مع رهن قائم.

جديد على التأشيرة الذهبية خارج المسار العقاري؟ اقرأ من المؤهل للتأشيرة الذهبية الإماراتية للاطلاع على الفئات الكاملة (المستثمرون والمواهب ورواد الأعمال والطلبة المتفوقون).

قائمة الأهلية: المسار العقاري 2026

استنادًا إلى القواعد المُعلَنة:

1. عقار/عقارات بإجمالي قيمة مسجلة 2,000,000 درهم فأكثر — سند الملكية (أو تسجيل عقود للعقار على الخارطة) باسمك.
2. الرهن مسموح بأي مستوى — يُحتسب العقار بكامل قيمته المسجلة (مُعلَن).
3. يجب أن يكون العقار سكنيًا في معظم الحالات — تأكد من أنواع العقارات المؤهلة عند التقديم.
4. جواز سفر سارٍ والإجراءات المعيارية للفحص الطبي والهوية الإماراتية.
5. تأمين صحي — إلزامي للإصدار؛ راجع هل التأمين الصحي إلزامي في الإمارات؟.

كيفية التقديم: خطوة بخطوة

الخطوة 1 — تأكد من قيمة عقارك. تحقق من سند الملكية أو تسجيل عقود لمعرفة القيمة المسجلة (وليست التقدير السوقي الحالي — فالرقم المسجل هو المعتمد).

الخطوة 2 — اجمع إثبات الملكية. سند/سندات الملكية أو شهادة عقود، وخطاب الرهن/عدم الممانعة من البنك عند التمويل، ونسخة الجواز والصور.

الخطوة 3 — قدّم عبر الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب/الهيئة. قدّم طلب التأشيرة الذهبية عبر بوابة الإدارة (لعقارات دبي) أو الخدمات الذكية للهيئة أو مركز خدمة معتمد، واختر فئة مستثمر العقار.

الخطوة 4 — أكمل الإجراءات. الفحص الطبي للياقة وبصمات الهوية الإماراتية وتفعيل التأمين الصحي. راجع دليل الفحص الطبي.

الخطوة 5 — إصدار التأشيرة. تُصدر التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات، ويمكنك بعدها كفالة أفراد عائلتك — بمن فيهم الوالدان — وفق قواعد عائلة التأشيرة الذهبية؛ راجع كفالة الوالدين في الإمارات.

التكاليف التي تخصص لها ميزانية

تشمل التكاليف الاسترشادية رسوم طلب التأشيرة الذهبية وإصدارها والفحص الطبي والهوية الإماراتية (10 سنوات) والتأمين الصحي. جميع الأرقام استرشادية اعتبارًا من 2026 — تأكد من الرسوم الحالية لدى الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب/الهيئة قبل التقديم. وتكاليف العقار (رسوم دائرة الأراضي والأملاك وترتيب الرهن ورسوم الخدمات) منفصلة وغالبًا أكبر — خصص لها ميزانية مستقلة.

المسار العقاري مقابل مسارات التأشيرة الذهبية الأخرى

تفكر في تأسيس أداة الاستثمار نفسها؟ راجع كيفية بدء عمل تجاري في دبي وما هي الرخصة التجارية في الإمارات.

الملكية المشتركة وعتبة المليوني درهم

تشتري مع زوجتك أو شريكك؟ الملكية المشتركة شائعة في دبي، والسؤال الأساسي هو اسم من يحمل القيمة المؤهلة:

• حصة الملكية المسجلة في سند الملكية تحدد نصيب كل مالك — فالتقسيم 50/50 لعقار بأربعة ملايين درهم يمنح كل مالك مليوني درهم قيمة مسجلة.
• يتقدم كل مالك مشارك بشكل فردي — فحصة زوجتك لا تؤهلك تلقائيًا ما لم تبلغ حصتك المسجلة العتبة (تأكد من معاملة الملكية المشتركة الحالية لدى الإدارة/الهيئة، إذ تتطور الممارسة).
• وثّق تقسيم الملكية في سند الملكية وحافظ على اتساقه مع طلبك — فعدم التطابق بين الحصص المدعاة والمسجلة من أكثر معطلات الملفات شيوعًا.

وإذا كنت تُهيكل عملية شراء خصيصًا لأغراض التأشيرة الذهبية، فاحسم تقسيم الملكية في سند الملكية قبل التقديم لا بعده.

مزالق يجب تجنبها

• الخلط بين القيمة السوقية والقيمة المسجلة — الأهلية تعتمد على القيمة المسجلة/السند وليس ما يقوله الوسيط عن قيمتها اليوم.
• عقود الخارطة غير المسجلة — تُحتسب فقط العقود المسجلة في عقود؛ واستمارات الحجز الخاصة لا تُحتسب.
• افتراض قواعد الحصة القديمة — شرط المليون درهم مقدمًا مُعلَن عن إلغائه؛ فلا تستبعد نفسك بنصيحة قديمة.
• تخطي التحقق — هذا إصلاح حديث؛ تأكد من التطبيق الحالي لدى الإدارة/الهيئة أو خدمة مندوب قبل الالتزام بأموال في قرار شراء.

العقار على الخارطة عبر عقود: كيف يعمل للتأشيرة الذهبية

العقار على الخارطة هو حيث يبلغ كثير من المستثمرين عتبة المليوني درهم بأسعار دخول أدنى. والآلية:

1. اشترِ من مشروع مسجل — يجب أن يكون المطور والمشروع مسجلين لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
2. احصل على عقد عقود (عقد البيع المبدئي) — وهو العقد المسجل لدى الدائرة بينك وبين المطور، ويسجل القيمة المسجلة للعقار — وهو الرقم الذي يعتمده تقييم التأشيرة الذهبية.
3. تحقق من القيمة المسجلة — تأكد من أن عقد عقود ينص على 2,000,000 درهم فأكثر. فمرحلة خطة الدفع لا تهم وفق القواعد الجديدة المُعلَنة؛ والقيمة المسجلة في العقد هي المعتمدة.
4. قدّم تحت فئة مستثمر العقار — قدّم شهادة عقود مع طلب التأشيرة الذهبية.

تنبيهات: تُحتسب فقط عقود عقود المسجلة لدى الدائرة — واستمارات الحجز ومذكرات التفاهم واستمارات الحجز غير المسجلة لا تُحتسب. وإذا بعت الوحدة أو تنازلت عنها قبل التسليم، سقط أساس تأشيرتك الذهبية — افهم التبعات قبل إعادة البيع.

العقار المرهون: ما الذي يجب أن يقدمه بنكك

مع زوال قاعدة الحصة، يحتاج المشترون بالتمويل فقط إلى أوراق نظيفة من المُقرض:

• خطاب الرهن/عدم الممانعة المؤكد للقرض على العقار
• سند الملكية الذي يُظهرك مالكًا (تحتفظ البنوك بالأصل؛ وتكفي نسخة مع خطاب البنك للطلب)
• تأكيد القيمة المسجلة — القيمة المسجلة في سند الملكية هي المعتمدة لا رصيدك القائم

إذا كنت تشتري الآن بتمويل خصيصًا لبلوغ التأشيرة الذهبية، فاحصل على الجدول الزمني لإجراءات عدم الممانعة من البنك مكتوبًا — فأوراق المُقرض هي التأخير الأكثر شيوعًا في طلبات المرهون.

الجدول الزمني: كم تستغرق التأشيرة الذهبية العقارية؟

• جمع المستندات: 1–3 أسابيع (نسخ سند الملكية وخطابات البنك وشهادة عقود والتصديقات)
• مراجعة الطلب: بضعة أسابيع عادةً بعد التقديم عبر الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب/الهيئة
• الإجراءات: الفحص الطبي وبصمات الهوية الإماراتية والتأمين — 1–3 أسابيع

الإجمالي الواقعي: 4–8 أسابيع لملف نظيف. وتتعطل الملفات بسبب تأخيرات عدم ممانعة البنك وعدم تطابق الأسماء بين سند الملكية والجواز وعقود الخارطة غير المسجلة — وكلها يمكن تجنبها بفحص قبل التقديم.

المصادر الرسمية: البوابة الحكومية لدولة الإمارات · الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب – دبي

الأسئلة الشائعة

ما هي متطلبات التأشيرة الذهبية العقارية في 2026؟ استنادًا إلى إصلاحات فبراير 2026 المُعلَنة: عقار بإجمالي قيمة مسجلة مليوني درهم فأكثر يؤهل — دون شرط المليون درهم مقدمًا، مع احتساب العقارات المرهونة بكامل قيمتها، وقبول العقارات على الخارطة المسجلة في عقود. تحقق من القواعد الحالية على u.ae أو لدى الإدارة/الهيئة قبل التقديم.

هل ما زلت أحتاج إلى مليون درهم مدفوعة مقدمًا؟ وفق الإصلاح المُعلَن لعام 2026، لا — أُزيل شرط الدفعة المقدمة/الحصة، وأصبحت الأهلية مبنية على القيمة المسجلة للعقار البالغة مليوني درهم.

هل العقار المرهون يؤهل للتأشيرة الذهبية؟ نعم، وفق القواعد الجديدة المُعلَنة — يُحتسب العقار بكامل قيمته المسجلة بغض النظر عن مبلغ الرهن.

هل عقارات الخارطة مؤهلة؟ نعم — مشتريات العقارات على الخارطة المسجلة عبر عقود (نظام دبي لتسجيل البيع على الخارطة) مُعلَن عن احتسابها ضمن عتبة المليوني درهم.

هل يمكنني جمع عدة عقارات لبلوغ المليوني درهم؟ طبّق تجميع عدة عقارات في القواعد السابقة؛ وتأكد من معاملة التجميع الحالية عند التقديم.

كم مدة صلاحية التأشيرة الذهبية العقارية؟ 10 سنوات قابلة للتجديد، بشرط استمرار استيفاء شروط الأهلية.

حوّل إصلاح 2026 التأشيرة الذهبية العقارية من لعبة المشترين نقدًا إلى لعبة قيمة الأصل — تحقق من القيمة المسجلة في سند ملكيتك قبل افتراض أنك غير مؤهل. تتولى PRO VISA UAE (نور العيام لخدمات تخليص المعاملات ذ.م.م) ملفات التأشيرة الذهبية عبر المسار العقاري: فحوصات الأهلية مقابل سند الملكية/عقود، وإعداد المستندات، والتقديم عبر الإدارة/الهيئة. اتصل على +971 52 505 3494 أو واتساب https://wa.me/971525053494 لتقييم مجاني.